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DF Deutsche Finance Investment Fund 17: Insolvenz droht und Anlegern der Totalverlust
Fachbeitrag im Bank- und Kapitalmarktrecht
DF Deutsche Finance Investment Fund 17: Insolvenz droht und Anlegern der Totalverlust
Für die Anlegerinnen und Anleger des DF Deutsche Finance Investment Fund 17 (Club Deal Boston II) hat sich die Lage erheblich verschärft. Die Geschäftsführung hat mitgeteilt, dass der Fonds überschuldet ist und eine positive Fortführungsprognose nicht mehr besteht. Nach diesen Angaben steht die Stellung eines Insolvenzantrags unmittelbar bevor.
Die wirtschaftlichen Folgen wären erheblich. Die Geschäftsführung selbst geht davon aus, dass ein Insolvenzverfahren voraussichtlich in einem vollständigen wirtschaftlichen Verlust der Beteiligung münden würde. Für rund 1.187 Anleger, die zusammen etwa 58 Millionen US-Dollar gezeichnet haben, steht damit das gesamte eingesetzte Kapital im Feuer.
Für Betroffene stellt sich deshalb nicht nur die Frage, ob überhaupt noch Rückflüsse zu erwarten sind. Ebenso wichtig ist, wie es zu dieser Entwicklung kommen konnte und ob Schadensersatzansprüche gegen Berater, Vermittler oder weitere Verantwortliche bestehen. Dieser Beitrag ordnet die bekannten Hintergründe ein und zeigt, welche Prüfschritte jetzt sinnvoll sind.
Fund 17 überschuldet: Was die Geschäftsführung mitgeteilt hat
Den Anlegern wurde mitgeteilt, dass die Beteiligung des Fonds deutlich wertberichtigt wurde. Im Anschluss an diese Wertabschreibung seien eine Überschuldungsprüfung und eine aktualisierte Vermögensbewertung durchgeführt worden. Das Ergebnis: Das Vermögen des Investmentfonds deckt die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr ab.
Da nach Darstellung der Geschäftsführung zugleich keine positive Fortführungsprognose mehr vorliegt, soll eine Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrags bestehen. Besonders schwer wiegt die damit verbundene Einschätzung, dass ein Insolvenzverfahren aller Voraussicht nach den vollständigen wirtschaftlichen Verlust der Anlegerbeteiligungen zur Folge hätte.
Aufgelegt wurde der DF Deutsche Finance Investment Fund 17 vor allem, um eine mittelbare Beteiligung an einem Immobilienprojekt in Somerville bei Boston im US-Bundesstaat Massachusetts zu ermöglichen. Im Zeitraum zwischen Mai und Ende 2021 sollen 1.187 Anlegerinnen und Anleger insgesamt rund 58 Millionen US-Dollar gezeichnet haben. Ursprünglich war ein Laufzeitende im Juni 2025 vorgesehen, der Prospekt stellte eine Gesamtrückzahlung in Höhe von 140 Prozent des eingesetzten Kapitals in Aussicht.
Investitionsgegenstand war ein neu zu errichtendes Labor- und Bürogebäude im Entwicklungsgebiet Boynton Yards. Die wirtschaftlichen Erwartungen stützten sich maßgeblich auf den Life-Science- und Biotechnologiesektor im Großraum Boston. Diese Erwartungen haben sich offenkundig nicht erfüllt.
Neubau ohne Mieter: Warnsignale schon im Geschäftsbericht 2024
Schon der Geschäftsbericht für 2024 machte die wirtschaftlichen Probleme sichtbar. Der Nettoinventarwert des Fonds fiel von ursprünglich 1,00 US-Dollar auf nur noch 0,41 US-Dollar. Das entspricht einem Rückgang um rund 59 Prozent.
Ausschlaggebend war vor allem, dass das fertiggestellte Gebäude weitgehend beziehungsweise vollständig leer stand. Die ausbleibende Vermietung schmälerte nicht nur die laufenden Einnahmen. Sie stellte zugleich infrage, ob sich die bestehende Finanzierung dauerhaft halten oder durch eine Anschlussfinanzierung ablösen ließ. Bereits zu diesem Zeitpunkt lag damit ein erhebliches bestandsgefährdendes Risiko vor.
Auch die Wirtschaftsprüfer wiesen im Zusammenhang mit der Fortführung des Fonds auf wesentliche Unsicherheiten hin. Genannt wurden insbesondere die Sicherstellung der Liquidität, die Vermarktung der Immobilie und die Rückführung von Veräußerungserlösen. Für Anleger ist das rückblickend von Bedeutung, weil sich daran ablesen lässt, ab wann die wirtschaftliche Schieflage erkennbar war.
Lassen Sie anwaltlich klären, ob Sie über diese Entwicklungen rechtzeitig und vollständig informiert wurden, bevor mögliche Fristen ablaufen.
Finanzierungsstruktur und Übertragung an die Bank OZK
Nach den bisher bekannten Informationen trat der Fund 17 lediglich als Co-Investor des Immobilienprojekts auf. Mittelbar soll der Fonds rund 47,8 Millionen US-Dollar und damit etwa 34,1 Prozent des Kapitals einer Boynton Yards Investment LP finanziert haben. Von dieser Ebene aus flossen erhebliche Mittel weiter an die Gesellschaft, die für das konkrete Immobilienprojekt zuständig war.
Hinzu kam eine umfangreiche Fremdfinanzierung der Projektentwicklung. Die Bank OZK stellte nach den bekannten Angaben Darlehensmittel von bis zu 215 Millionen US-Dollar bereit. Gerade diese mehrstufige Struktur dürfte für die rechtliche Aufarbeitung zentral sein. Zu klären ist, auf welchen Ebenen die wirtschaftlichen Verluste angefallen sind, welche Sicherheiten der finanzierenden Bank eingeräumt wurden und in welchem Umfang der Fund 17 selbst Verbindlichkeiten übernommen hat.
Die ursprünglich zum Jahresende 2025 fällige Bankfinanzierung wurde offenbar zunächst bis Februar 2026 verlängert, weil zu diesem Zeitpunkt noch über einen Verkauf der Immobilie verhandelt wurde. Danach schloss man mit der Bank OZK ein sogenanntes „Deed in Lieu of Foreclosure Agreement“. Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich dabei um eine Vereinbarung, mit der das Eigentum an einer Immobilie freiwillig auf den Kreditgeber übergeht, statt dass dieser den Weg der klassischen Zwangsvollstreckung beschreitet.
Zunächst soll noch eine Stillhaltefrist eingeräumt worden sein, um in dieser Zeit einen Verkauf zu ermöglichen. Der Verkaufsprozess scheiterte nach Angaben der Fondsgesellschaft jedoch daran, dass der Kaufinteressent die Erwerbsfinanzierung nicht verbindlich darstellen konnte. Weil zugleich weder eine tragfähige Vermietung noch eine Anschlussfinanzierung zustande kam, soll das Eigentum an der Immobilie nun voraussichtlich am 13. August 2026 auf die Bank OZK übergehen. Für die Eigenkapitalinvestoren dürfte damit ein wesentlicher Teil des eingesetzten Kapitals endgültig verloren sein.
Da die Verwertung der Immobilie bereits läuft, sollten Sie Ihre Ansprüche gegenüber Beratern und Vermittlern zeitnah anwaltlich prüfen lassen.
Waren die Vermietungsprognosen im Prospekt belastbar?
Ein genauerer Blick lohnt sich auch auf die ursprünglichen Angaben zur Vermietung. In den Verkaufsunterlagen wurde unter anderem eine Optionsvereinbarung mit dem Life-Science-Unternehmen Flagship Pioneering hervorgehoben. Betont wurde dabei, ein möglicher Verzicht auf die Option werde frühzeitig erkennbar, sodass genügend Zeit für eine anderweitige Vermarktung der Flächen verbleibe.
Tatsächlich gelang eine ausreichende Vermietung auch nach Fertigstellung des Objekts offenbar nicht. Rechtlich kann daher von Bedeutung sein, auf welchen konkreten Annahmen die im Prospekt und in den Verkaufsunterlagen dargestellten Vermietungsprognosen beruhten, welche Risiken bereits beim Vertrieb der Beteiligung absehbar waren und ob diese Risiken den Anlegern vollständig und zutreffend vermittelt wurden.
Prospektangaben müssen ein zutreffendes Gesamtbild der Beteiligung vermitteln und über alle wesentlichen Umstände aufklären, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind. Bleiben zentrale Risiken einer Projektentwicklung unerwähnt oder werden sie verharmlost, kann das Ansatzpunkte für eine Haftung eröffnen.
Legen Sie Prospekt, Beratungsprotokoll und Zeichnungsschein einer anwaltlichen Prüfung vor, um Aufklärungsdefizite belegbar zu machen.
Woher stammen die Verbindlichkeiten auf Ebene des Fund 17?
Erklärungsbedürftig bleibt vor allem, wie es zur Überschuldung des Fund 17 selbst kommen konnte. Nach dem Fondskonzept war eine umfangreiche Fremdfinanzierung auf Ebene des Fonds grundsätzlich nicht vorgesehen. Abgesehen von bestimmten Zwischenfinanzierungen sollte im Wesentlichen das von den Anlegern eingezahlte Eigenkapital die Finanzierung tragen.
Denn dass eine Beteiligung wirtschaftlich wertlos ist, führt für sich genommen noch nicht zur insolvenzrechtlichen Überschuldung. Dafür müssen auf Fondsebene entsprechende Verbindlichkeiten vorhanden sein. Aufklärungsbedürftig sind deshalb insbesondere folgende Punkte:
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Bestehende Verpflichtungen: Welche unmittelbaren Verbindlichkeiten treffen den Fund 17 derzeit und gegenüber wem bestehen sie?
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Entstehungszeitpunkt: Wann sind diese Verpflichtungen eingegangen worden und war das für die Anleger erkennbar?
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Zusätzliche Finanzierungen: Wurden weitere Darlehen, Garantien oder Nachschusspflichten auf Fondsebene übernommen?
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Kosten und Vergütungen: Welche laufenden Verwaltungs- und Managementkosten sind auf Fondsebene angefallen?
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Zeitpunkt der Krise: Ab wann war eine insolvenzrechtlich relevante Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit erkennbar?
Diese Punkte können sowohl insolvenzrechtlich als auch haftungsrechtlich Gewicht haben, weil sie Aufschluss darüber geben, ob und wann Informationspflichten gegenüber den Anlegern verletzt wurden.
Schadensersatz und Verjährung: Was Anleger jetzt beachten sollten
Ein drohender wirtschaftlicher Totalverlust bedeutet nicht zwangsläufig, dass Anleger den Schaden endgültig tragen müssen. Abhängig vom Einzelfall können Schadensersatzansprüche gegen verschiedene Verantwortliche bestehen. Ausschlaggebend ist vor allem, ob die Anleger vor ihrer Investitionsentscheidung vollständig, verständlich und zutreffend über sämtliche wesentlichen Risiken aufgeklärt wurden.
In Betracht kommen insbesondere Ansprüche wegen fehlerhafter oder unvollständiger Anlageberatung, fehlerhafter Anlagevermittlung, unzutreffender oder unvollständiger Prospektangaben sowie sonstiger Verletzungen von Aufklärungs- und Informationspflichten. Eine Rolle spielen können dabei die zum Zeichnungszeitpunkt bestehenden Vermietungs-, Finanzierungs-, Projektentwicklungs- und Veräußerungsrisiken. Ebenso kann erheblich sein, ob spätere Abweichungen von der ursprünglichen Planung rechtzeitig offengelegt wurden.
Mit einer rechtlichen Prüfung sollten betroffene Anleger nicht zu lange zuwarten. Für Schadensersatzansprüche gelten unterschiedliche Verjährungsfristen. Maßgeblich können sowohl der Zeichnungszeitpunkt als auch der spätere Zeitpunkt sein, zu dem der Anleger von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat. Ein möglicherweise bevorstehendes Insolvenzverfahren über das Vermögen des Fonds hemmt die Verjährung von Ansprüchen gegen andere Verantwortliche grundsätzlich nicht automatisch.
Auch für Anleger anderer Deutsche-Finance-Beteiligungen sind die Vorgänge von Interesse. Das betrifft insbesondere den DF Deutsche Finance Investment Fund 20 (Club Deal Boston III) und den DF Deutsche Finance Investment Fund 21 (Club Deal Boston IV). Über diese Fonds flossen von deutschen Anlegern nochmals deutlich höhere Beträge in Projekte innerhalb des Entwicklungsgebiets Boynton Yards. Nach den bislang veröffentlichten Informationen liegen für beide Fonds weiterhin nur eingeschränkte beziehungsweise deutlich verzögerte Finanzinformationen vor. Bereits die Zahlen für das Geschäftsjahr 2023 zeigten teilweise erhebliche Abweichungen von der ursprünglichen Planung.
So prüfen wir Ansprüche von Anlegern des Fund 17
Wer sich am DF Deutsche Finance Investment Fund 17 beteiligt hat und von einem erheblichen oder vollständigen Verlust betroffen ist, sollte die eigenen rechtlichen Möglichkeiten prüfen lassen. Unsere Kanzlei geht dabei strukturiert vor:
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Auswertung der Vertriebsunterlagen: Wir prüfen, ob Anlageberatung und Anlagevermittlung ordnungsgemäß erfolgt sind und welche Risikohinweise tatsächlich erteilt wurden.
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Prospektprüfung: Wir untersuchen, ob Verkaufs- und Prospektunterlagen die wesentlichen Risiken der Beteiligung vollständig und zutreffend abgebildet haben.
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Informationsverhalten während der Laufzeit: Wir klären, ob über wesentliche wirtschaftliche Veränderungen rechtzeitig informiert wurde.
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Ursachenanalyse der Überschuldung: Wir gehen der Frage nach, welche Verbindlichkeiten auf Fondsebene entstanden sind und worauf sie beruhen.
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Anspruchsgegner bestimmen: Wir ermitteln, gegenüber welchen Gesellschaften oder sonstigen Verantwortlichen Schadensersatzansprüche in Betracht kommen.
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Verjährungsprüfung: Wir bestimmen, welche Fristen in Ihrem Fall laufen und welche Maßnahmen zur Hemmung erforderlich sind.
Auch Anleger der DF Deutsche Finance Investment Funds 20 und 21 können ihre Beteiligung vorsorglich rechtlich überprüfen lassen, um Handlungsoptionen frühzeitig zu kennen.
Wenn Sie in einen Deutsche-Finance-Fonds investiert haben, lassen Sie Ihre individuelle Ausgangslage anwaltlich prüfen und die in Betracht kommenden rechtlichen Schritte bewerten.
Häufige Fragen:
Überschuldung bedeutet, dass das Vermögen des Fonds die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt. Zusammen mit einer fehlenden Fortführungsprognose löst dies eine Insolvenzantragspflicht aus. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass ein Insolvenzverfahren voraussichtlich zum vollständigen wirtschaftlichen Verlust der Beteiligung führt. Rückflüsse an Anleger sind in dieser Konstellation regelmäßig nicht mehr zu erwarten.
Der Verlust der Beteiligung selbst lässt sich durch ein Insolvenzverfahren in der Regel nicht mehr abwenden. Davon zu unterscheiden sind jedoch Schadensersatzansprüche gegen Dritte, etwa gegen Berater, Vermittler oder Prospektverantwortliche. Diese Ansprüche richten sich nicht gegen den Fonds und bleiben von dessen Insolvenz grundsätzlich unberührt. Ob sie bestehen, hängt vom Einzelfall ab.
Das errichtete Labor- und Bürogebäude im Entwicklungsgebiet Boynton Yards stand auch nach Fertigstellung weitgehend beziehungsweise vollständig leer. Die wirtschaftlichen Erwartungen beruhten maßgeblich auf der Nachfrage aus dem Life-Science- und Biotechnologiesektor im Großraum Boston. Diese Nachfrage blieb offenbar aus. Ohne Mieteinnahmen ließ sich die Finanzierung nicht tragfähig fortführen.
Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung nach US-amerikanischem Recht, mit der das Eigentum an einer Immobilie freiwillig auf den Kreditgeber übertragen wird. Sie ersetzt die klassische Zwangsvollstreckung und verkürzt das Verwertungsverfahren. Im Fall des Fund 17 wurde eine solche Vereinbarung mit der Bank OZK geschlossen. Das Eigentum an der Immobilie soll danach voraussichtlich am 13. August 2026 übergehen.
Nach dem Fondskonzept sollte die Finanzierung im Wesentlichen über das eingezahlte Eigenkapital erfolgen. Eine wirtschaftlich wertlose Beteiligung führt für sich genommen noch nicht zur insolvenzrechtlichen Überschuldung. Dafür müssen auf Ebene des Fonds selbst Verbindlichkeiten bestehen. Welche das sind und wann sie entstanden sind, ist bislang nicht abschließend geklärt und sollte aufgearbeitet werden.
In Betracht kommen je nach Einzelfall Anlageberater, Anlagevermittler sowie Prospektverantwortliche. Maßgeblich ist, ob Sie vor der Zeichnung vollständig, verständlich und zutreffend über die wesentlichen Risiken informiert wurden. Auch die Frage, ob wesentliche Änderungen während der Laufzeit offengelegt wurden, kann eine Rolle spielen. Die konkreten Anspruchsgegner ergeben sich aus Ihren Vertriebs- und Zeichnungsunterlagen.
Sinnvoll sind der Zeichnungsschein, der Verkaufsprospekt oder das Informationsblatt, etwaige Beratungsprotokolle sowie die gesamte Korrespondenz mit Berater oder Vermittler. Hilfreich sind zudem Geschäftsberichte und Anlegerinformationen der Fondsgesellschaft. Auch Zahlungsnachweise und Ausschüttungsmitteilungen sollten vorliegen. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto belastbarer fällt die Einschätzung aus.
Es gelten unterschiedliche Fristen, die sich nach der jeweiligen Anspruchsgrundlage richten. Maßgeblich können sowohl der Zeichnungszeitpunkt als auch die Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen sein. Neben der regelmäßigen Verjährung sind absolute Höchstfristen zu beachten. Eine Insolvenz des Fonds hemmt die Verjährung gegenüber anderen Verantwortlichen grundsätzlich nicht automatisch.
Über den DF Deutsche Finance Investment Fund 20 (Club Deal Boston III) und den Fund 21 (Club Deal Boston IV) investierten deutsche Anleger in weitere Projekte im Entwicklungsgebiet Boynton Yards. Für beide Fonds liegen bislang nur eingeschränkte beziehungsweise verzögerte Finanzinformationen vor. Bereits die Zahlen für 2023 zeigten teilweise erhebliche Planabweichungen. Anleger sollten Vermietung, Finanzierung, Bewertung und Verwertung genau beobachten.
Eine anwaltliche Prüfung ist sinnvoll, sobald Sie eine Mitteilung zur Überschuldung oder zum Insolvenzantrag erhalten haben. Sie klärt, ob Beratungs- oder Prospektfehler vorliegen, gegen wen Ansprüche gerichtet werden können und welche Fristen laufen. Auch die Anmeldung von Forderungen im Insolvenzverfahren sollte rechtlich begleitet werden. Wer frühzeitig prüfen lässt, vermeidet, dass Ansprüche allein durch Zeitablauf untergehen.